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移民加拿大必读:新移民为什么一定不要买楼花?

作者: ljn| 时间: 2019-10-31 10:37| 点击次数: 1101

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描 述 :笔者是一位深居加拿大多年的老移民,今天,他为即将登陆加拿大的新移民分享关于购买房产的经验,希望帮助更多的新移民更好地生活在新国度。

和大多数的新移民一样,我打算买自住房的时候,是刚到多伦多一年左右的时间。那时,由于对多伦多的二手房市场没有做太多的调研,出于省事的角度,以为买个楼花(即国内的期房)简单方便:签合同的时候只用交5000加元定金,半年内只用交总房价15%的首付,然后就坐等楼花四五年后交付的时候升值!但理想很丰满,现实却很骨感……现在和四五年前的状况大大不同,因此,我想提醒新移民的是:投资多伦多的楼花有很大弊端和风险的。


01

买楼花最大的风险是贷款



加拿大的楼花合同里规定三四年后才交付,往往还会拖个一两年甚至更长才能真正交付,而加拿大银行一般都是要在正式交付前两年才能批复贷款。和中国不同,加拿大的开发商,卖你房的时候往往不会去验证你几年后的贷款能力。若四五年后,你没法贷款付房子余款的时候,开发商会按合同把你告上法庭,直接没收你首付,再把房子卖给别人。


作为新移民,我们三四年后在加拿大的收入和债务状况很难确定,贷款能力完全未知。





而且,现在加拿大的贷款政策每年变化很大,整体趋势是越来越紧。即使咱们现在符合贷款要求,并不能保证三四年后还能贷到款。买楼花的时候,不锁定贷款,交房的时候,如果要靠你预留资金覆盖总房价剩下的85%,房产投资的贷款杠杆不能用上的话,投资收益率就太低了(很多人是没有那么多闲钱覆盖房价剩下的85%)。


我有一个新移民客户,并没有固定报税收入,一年前不小心买了个楼花。怕三年后批不到贷款支付楼花余款,不得已全款交割楼花,现在买自住房都不敢买,手里预留的一大笔钱也不敢投资其它项目


而且,加拿大楼花的转让也很复杂,涉及到额外的税务和贷款问题,房子交付前,除非房价大涨,否则转让楼花并不划算。而三四年后,万一房价并没有比你之前买的楼花价格涨太多,你又贷不到款,你就只能割肉了。


这就是2018年有不少新交付的独立房大降价的原因。一些新老移民前几年追涨买了独立房的楼花,但2017年B20贷款政策收紧后,在交房前贷不到款,只好借高利私贷先过户。收紧的贷款政策加上海外买家税的双重打击,120万以上的独立房一时不涨,私贷养房成本太高,不少人只好割肉卖房,同时把华人区的高价独立房的房价也拉了下来。





02

楼花的收益也许并不比二手房收益高


以前的楼花售价和二手房价格差不多,所以新楼买楼花收益高。但现在开发商学精了,楼花的卖价往往比周边的二手房高25%甚至更多,溢价太大。假设三四年后,新楼的房价真的能比现在的二手房价格涨40%,楼花收益无非15%左右。同样的情况下,如果买二手房,因为入手价格低,也有可能跟涨20%~30%,会有更大的收益。如果四五年后,房价没涨25%那么多,因为你二手房买得便宜,也不用担心赔本问题。


而且,如果房地产市场行情真的很好,买后三年就涨了20%,二手房可以把增值部分借出来进行循环再投资了。选择楼花,你可能要等个四五年,然后出租一年退完HST税后才能处理,灵活性也差了很多。






03

加拿大法律对买房投资者保护不够



目前,在加拿大的法律中,它对租客过度保护,但对买房投资者保护不够,甚至大部分的开发商的卖房合同是对开发商更有利的。这两年已经出现了好几个案例:公寓楼花开发商在收了首付两三年后主动(发现公寓涨了很多,不愿意按原来合同价格卖了)或被动地(成本问题或项目审批问题)取消原有项目,只把投资者的首付本金归还,导致投资者丧失了宝贵的机会成本。


注:2017年到2018底,大多伦多地区已经有超过10个楼花项目取消。



04

楼花或存在遮挡、建筑缺陷等不确定的风险


另外,楼花对比二手房,即看不见也摸不着,还会有其它遮挡,建筑缺陷等不确定性的风险。在交房时,还有好几万HST税的资金占用和退税的问题。


遇到特殊情况,万一需要转让楼花,还需要开发商同意,并给开发商交Assignment费用;而楼花的买家作为第二或第三个楼花接手人有可能贷不到款,或不得不交大比例的首付,导致没有人愿意接手你卖的楼花。





考虑到,投资房产的前提就是不能割肉,前面说到的几个问题会大大增加买楼花的风险,看着你好像在交房前没有出租管理的麻烦了,但实际上,你的贷款一天不锁定,你就睡不好觉。题外话,其实投资二手房,如果你找到像我们一样好的出租管理模式,不但不那么费心,还有可能每年交完所有养房费用后,还有笔额外的收入。


有朋友又问了,从开发商那买楼花太贵了,如果有人贷不到款没法交割他以前买的楼花,愿意打折卖他手里的楼花,我是不是可以捡个漏去买呢?文章篇幅有限,今天无法展开,大家先记答案:也不要买。

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